Субаренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Для оформления сделки потребуются следующие документы: нормативы качественных и количественных показателей; кадастровый паспорт объекта; график выплат или предоставляемых услуг; свидетельство на право заключения субаренды. Обе стороны могут использовать услуги гарантов. Благодаря этому появляется возможность обеспечить безопасность заключаемого договора. Если нет согласия Составляемый договор аренды может содержать условия передачи и эксплуатации земельного участка. Именно этим правилам должно подчиняться арендующее лицо при использовании земли, но если в договоре эти пункты не указаны, то он должен опираться на условия, указанные для вида и типа имущества.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Что такое субаренда земельного участка в года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора? Что из себя представляет Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу. То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом. Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.

Что такое субаренда земельного участка в года? Есть ли какие-то . Находящегося в муниципальной собственности. Передача. Аренда земельных участков Комментарий к статье 22 ЗК РФ: 1. арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности. .. субаренды зависит от судьбы договора аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Субаренда земельного участка в 2019 году

Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица Субаренда части Земельного участка Права Общества на здание магазина. Приобретая право субаренды Земельного участка, Общество будет вправе осуществлять на нем строительство здания магазина, выступать в качестве застройщика, следовательно, вправе осуществлять подготовку проектной документации для строительства и эксплуатации здания п. По окончании строительства Общество приобретет право собственности на здание п. Зависимый характер договора субаренды. Договор субаренды носит зависимый от договора аренды характер, который проявляется в следующем: согласно п. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды". Иное Договором аренды не предусмотрено. Следовательно, в случае прекращения Договора аренды Обществу потребуется заключение нового договора аренды с собственником. Порядок передачи земельного участка в субаренду. Согласно общим нормам п. В соответствии с Договором аренды Земельный участок может быть передан в субаренду только при наличии письменного согласия Арендодателя. На данный момент действующим земельным законодательством устанавливаются иные правила распоряжения арендатором своими правами на земельный участок, а именно: установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления п.

Что представляет собой субаренда муниципального земельного участка

Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица Субаренда части Земельного участка Права Общества на здание магазина.

Приобретая право субаренды Земельного участка, Общество будет вправе осуществлять на нем строительство здания магазина, выступать в качестве застройщика, следовательно, вправе осуществлять подготовку проектной документации для строительства и эксплуатации здания п. По окончании строительства Общество приобретет право собственности на здание п. Зависимый характер договора субаренды. Договор субаренды носит зависимый от договора аренды характер, который проявляется в следующем: согласно п.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды". Иное Договором аренды не предусмотрено. Следовательно, в случае прекращения Договора аренды Обществу потребуется заключение нового договора аренды с собственником.

Порядок передачи земельного участка в субаренду. Согласно общим нормам п. В соответствии с Договором аренды Земельный участок может быть передан в субаренду только при наличии письменного согласия Арендодателя. На данный момент действующим земельным законодательством устанавливаются иные правила распоряжения арендатором своими правами на земельный участок, а именно: установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления п.

В то же время согласно разъяснениям ВАС РФ в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Земельный кодекс РФ вступил в силу со дня его официального опубликования - 29 октября г. В рассматриваемом случае Договор аренды вступил в силу в день государственной регистрации - до вступления в силу ЗК РФ. В связи с этим для передачи части Земельного участка в субаренду необходимо руководствоваться действующими на дату заключения Договора аренды нормами п.

Идентификация Земельного участка для передачи в субаренду. Согласно п. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Законодательно четко не определено, каким образом должна быть идентифицирована часть прошедшего кадастровый учет земельного участка при передаче ее в аренду субаренду. Иными словами, из норм законодательства прямо не следует, требуется ли для заключения договора аренды субаренды раздел земельного участка и постановка на кадастровый учет части земельного участка, передаваемой в аренду субаренду , или достаточно графического обозначения границ земельного участка на карте их словесного описания.

Разъясняя вопрос о необходимости раздела земельного участка в целях заключения договора аренды субаренды , ВАС РФ указал, что положения ст. В пункте 9 Постановления от 17 ноября г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" далее - Постановление N 73 Пленум ВАС РФ разъяснил: "Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта".

Права Общества на часть земельного участка. При возможности раздела земельного участка арендное обязательство будет считаться делимым, следовательно, может быть совершена уступка части прав по Договору аренды.

При использовании такой схемы оформления отношений произойдет перемена лиц в обязательстве по договору аренды, Общество займет место Арендатора в отношениях с Арендодателем, будет являться законным владельцем и пользователем части Земельного участка, предназначенного для строительства магазина ст. Права Общества на здание магазина. Наличие прав на земельный участок позволит Обществу выступать в качестве застройщика п. Независимость от действий Арендатора.

При заключении договора уступки на часть Земельного участка Общество становится арендатором части Земельного участка, соответственно, судьба Договора аренды не будет зависеть от действий Арендатора п. Порядок уступки прав на часть земельного участка. В рассматриваемой ситуации к порядку уступки прав на часть Земельного участка применимы выводы, изложенные ранее относительно заключения договора субаренды.

Необходимость раздела Земельного участка. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Договор в отношении такого земельного участка признается незаключенным. Таким образом, для передачи прав по Договору аренды и заключения самостоятельного по сути договора с Арендодателем на часть Земельного участка потребуется раздел Земельного участка и оформление части этого участка как самостоятельного объекта, что влечет за собой необходимость получения согласия Арендодателя, проведение кадастрового учета и т.

Заключение агентского договора. В соответствии со ст. Кроме того, в силу положения Градостроительного кодекса РФ застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику ст.

Соответственно, законодательно не ограничено право застройщика привлекать иное лицо агента для строительства. Судебная практика свидетельствует об использовании таких схем отношений Постановления ФАС Центрального округа от 21 ноября г. В рассматриваемой ситуации застройщиком и принципалом в соответствии с агентским договором будет выступать Арендатор, а Общество будет являться агентом ст.

Следовательно, строительство магазина должно обеспечиваться за счет принципала п. Поскольку в качестве застройщика будет выступать Арендатор, он же будет обязан получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию и как лицо, осуществившее строительство согласно оформленным документам, должен приобрести право собственности на здание по окончании строительства п.

Если в итоге необходимо оформление права собственности на построенное здание, то для последующей передачи магазина во владение и пользование Обществу потребуется заключение дополнительных договоров в частности, договора аренды, купли-продажи здания , в том числе на этапе строительства магазина. Изменение разрешенного использования Земельного участка. При реализации любой из указанных схем необходимо учитывать, что они могут быть использованы, только если строительство нового магазина не приведет к изменению целевого использования Земельного участка, как оно предусмотрено Договором аренды.

Порядок использования земель населенных пунктов поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий п. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные п.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования п.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов п. Таким образом, по общему правилу правообладатели земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, а также изменять вид разрешенного использования с учетом требований градостроительных и технических регламентов.

Вместе с тем законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником.

Правовое регулирование изменения условий таких договоров определяется с учетом порядка получения земельного участка в аренду. Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, регламентирована п. Согласно указанной норме внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п. Указанное правило также распространяется на договоры, заключенные до вступления в силу указанных норм Определение ВС РФ от 26 января г.

N КГ Введение данных правил обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка п.

Иными словами, указанные правила введены во избежание нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при проведении торгов, а также ограничения конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере. Законодательно прямо не решен вопрос о возможности изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения аукциона.

Таким образом, во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка для тех или иных целей.

В связи с этим до выбора схем построения отношений для строительства магазина целесообразно убедиться, что новое строительство не приведет к изменению целевого разрешенного использования Земельного участка, определенного в Договоре аренды, в случае сомнений - согласовать позицию с Департаментом имущества г.

По результатам проведенного анализа можно прийти к следующим выводам: выбор конкретной схемы построения отношений зависит от конечной цели, на которую направлена реализация той или иной схемы. Схема оформления отношений путем заключения договора субаренды предполагает, что, приобретая право субаренды, Общество будет вправе выступать в качестве застройщика и по окончании строительства приобретет право собственности на здание магазина.

В то же время субаренда имеет зависимый характер по отношению к договору аренды: в случае прекращения Договора аренды Обществу потребуется заключить новый договор аренды с собственником Земельного участка. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что: 1 для индивидуализации части Земельного участка, передаваемой в субаренду, не требуется его раздел, достаточно графического текстуального описания; 2 по условиям Договора аренды требуется согласие Арендодателя на передачу Земельного участка в субаренду.

При оформлении отношений путем заключения договора уступки прав аренды на часть Земельного участка вследствие перемены лиц в обязательстве по Договору аренды Общество приобретет право аренды части Земельного участка, необходимой для строительства магазина, и будет являться арендатором в отношениях с Арендодателем. Судьба договора аренды между г.

Москвой и Обществом не будет зависеть от действий Арендатора. При реализации схемы оформления отношений путем уступки необходимо учитывать, что: 1 для заключения самостоятельного по сути договора с Арендодателем на часть Земельного участка потребуется раздел Земельного участка и оформления части Земельного участка как самостоятельного объекта, что влечет за собой необходимость получения согласия Арендодателя, проведение кадастрового учета и т.

При заключении агентского договора Общество фактически будет иметь возможность осуществлять организацию строительства магазина. Однако Арендатор, являясь владельцем Земельного участка, будет выступать в качестве застройщика и по окончании строительства приобретет право собственности на здание. Строительство магазина будет обеспечиваться за счет Арендатора. Если в итоге необходимо оформление права собственности на построенное здание, то для последующей передачи магазина во владение и пользование Обществу потребуется заключение дополнительных договоров в частности, договора аренды, купли-продажи здания.

Во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка. При выборе схем построения отношений для строительства магазина целесообразно убедиться, что новое строительство не приведет к изменению целевого разрешенного использования Земельного участка.

Комментарий к СТ 22 ЗК РФ

Утратил силу с 1 января года. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, заключаются на срок в пределах минимального срока и или максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

Аренда земельного участка: тенденции судебной практики

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка В соответствии со ст. Так, законом предусмотрена возможность арендатора как передать арендованный земельный участок в субаренду, так и передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды то есть в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий. Он обязан лишь уведомить об этом арендодателя. Такое правило установлено ст. В соответствии с п. При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора. Субаренда оформляется договором на срок, не превышающий срок договора аренды.

Положение пункта 2 корреспондирует с нормой ст. В настоящем пункте из потенциального предмета договора аренды исключаются только земельные участки, изъятые из оборота, из чего следует вывод, что все иные земельные участки могут быть переданы в аренду. Согласно ст. Хотя названные нормы сформулированы как императивные, разумно при определении круга потенциальных арендодателей учитывать и ст.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка. Приобретая право субаренды Земельного участка, Общество будет в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в. В соответствии с п.9 ст ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять Субаренда оформляется договором на срок, не превышающий срок При досрочном прекращении аренды земельного участка.

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст.

Статьи бухгалтеру В каких случаях арендатор земельного участка вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя? В соответствии с п. Согласно п. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Государственная регистрация договора аренды земельного участка.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных